10 月 15 日（周四）OrangePath 出了新的利率表，最值得说的是这一行：3/1 ARM（可调利率），利率 6.000%，APR 6.235%。条件是首付 30%、信用分数 780+，用的是不查收入的贷款项目，自住房和投资房都是这个价。前 3 年利率固定，之后每年调整一次，利率和月供都可能上升。
同一张表上，查收入的 30 年固定是利率 6.750%、APR 6.938%（首付 25%）。同样的报价条件下，3/1 ARM 的利率低了 0.75 个百分点。
先看完整的利率表
10 月 15 日的利率表
报价条件：购房贷款 · 贷款额 $300,000 · 独立房 · 信用分数 780+ · 锁定 30 天
| 贷款产品 | 首付 | 期限 | 利率 | APR |
|---|---|---|---|---|
| 自住房 · 查收入 | 20% | 15 年固定 | 6.125% | 6.430% |
| 自住房 · 查收入 | 25% | 30 年固定 | 6.750% | 6.938% |
| 投资房 · 查收入 | 25% | 30 年固定 | 7.125% | 7.372% |
| 自住房 · 不查收入 | 30% | 3/1 ARM 可调 | 6.000% | 6.235% |
| 投资房 · 不查收入 | 30% | 3/1 ARM 可调 | 6.000% | 6.235% |
利率每天变动。您的利率取决于信用分数、首付、房产类型和贷款金额，联系我按您的情况报价。本信息不构成贷款承诺。
固定利率贷款在整个期限内按月等额偿还本金和利息（15 年共 180 期，30 年共 360 期）。3/1 ARM 前 3 年利率固定，之后在 30 年期限剩余的 27 年里每年调整一次，利率和月供都可能上升。月供不含房产税和保险，实际支出会更高。
利率与 APR 完整披露
利率和年化百分率（APR）基于当前市场利率，仅供参考，可能随时变动、恕不另行通知，并可能因房产类型、贷款金额、贷款成数（LTV）、信用分数等因素加价。本信息不构成信贷决定，也不是贷款承诺。根据贷款规定，可能需要购买房贷保险；如需房贷保险，保费可能提高 APR 和月供。另有其他贷款项目可供选择。APR 反映贷款每年的实际成本，包括利息、贴息点数（points）和贷款发放费用。一个点数等于贷款本金的 1%（例如 $100,000 贷款的 1 个点数为 $1,000）。月供按贷款合同上的利率计算，而不是按 APR 计算。可调利率贷款（ARM）的利率假设固定期结束后金融指数不上升；固定期结束后，ARM 的利率和月供可能上升。ARM 按 30 年期限计算。OrangePath Financial Inc（NMLS #2070941，总部位于 3635 Peachtree Industrial Blvd Ste 250, Duluth, GA 30096）是平等住房贷款机构。部分产品并非各州都有。项目可能变动，可能有其他限制。需符合核贷条件，并非所有申请人都能获批。
OrangePath Financial Inc.（NMLS #2070941，3635 Peachtree Industrial Blvd, Ste 250, Duluth, GA 30096）为平等住房贷款机构（Equal Housing Lender）。佐治亚州住房贷款执照 #2070941；由加州金融保护与创新局（DFPI）依据《加州住房贷款法》（California Residential Mortgage Lending Act）发牌，执照号 #60DBO-149772。
几个要看清楚的地方：
- 表里的利率是按“贷款额 $300,000、独立房、信用分数 780+、锁定 30 天”报的价，只在 10 月 15 日有效。分数、首付、房产类型、贷款额不一样，利率就不一样。
- APR 把利息、点数和贷款费用都算进去了，比较不同贷款时看 APR 更准。
- 3/1 ARM 的 APR 是假设 3 年后指数不上涨算出来的。3 年后利率按市场调整，月供可能上升。
为什么说现在 3/1 ARM 划算
大环境利率还在高位。 Freddie Mac 10 月 15 日公布的全美 30 年固定平均利率是 7.40%，和上周持平；一个月前（9 月 17 日）还是 6.95%。这是全国平均值，借款人条件和我们的利率表不同，只能当大环境参考。
越来越多买家在用 ARM。 美国抵押贷款银行家协会（MBA）的调查显示，截至 10 月 9 日当周，ARM 占全部房贷申请的 10.5%，是 2025 年 10 月以来最高。MBA 副首席经济学家 Joel Kan 的说法是：借款人越来越依赖 ARM 来降低月供。同一周全美 5/1 ARM 的平均合同利率是 6.54%（5/1 的固定期是 5 年，和 3/1 不能直接比）。
固定期内的低利率是实实在在的。 如果你本来就打算 3 到 5 年内卖房、换房，或者等利率下来再融资，前 3 年较低的利率就是直接省下的利息。
3/1 ARM 是怎么算的
- 3/1 的意思： 前 3 年利率固定，之后在 30 年期限剩下的 27 年里，每年调整一次。
- 调整后的利率 = 指数 + 利差（margin）。 利差在签约时就定了，指数跟着市场走。每次调整还有上限（cap）：第一次调整的上限、之后每次调整的上限，以及整个贷款期的终身上限。
- 最关键的一步： 正式申请后 3 个工作日内，贷款机构必须给你贷款估算单（Loan Estimate）。ARM 的 Loan Estimate 第 2 页底部有两张表，其中“可调利率表”（Adjustable Interest Rate Table，简称 AIR 表）写清楚用哪个指数、利差多少、什么时候第一次调整、每次最多涨多少、最高可能到多少。签之前，我会和你一起把最坏的情况算清楚。
- 问清提前还款罚金。 部分不查收入、投资房的 Non-QM 贷款有提前还款罚金（prepayment penalty）。打算几年内再融资或卖房的话，一定先问清楚。
谁适合 3/1 ARM，谁不适合
适合：
- 打算 3 到 5 年内卖房、换房，或者等利率下来再融资的人
- 买投资房、看重前几年现金流的投资者
- 自雇、收入不好用报税单证明，但首付充足的买家（不查收入项目）
不太适合：
- 打算一直住、不想承担利率上涨风险的人
- 月供已经接近预算上限、承受不了 3 年后月供上涨的人
- 首付不到 30% 的买家（这张表上的 ARM 报价是按 30% 首付算的）
提醒一句：等利率降了再融资是一种计划，不是保证。3 年后利率可能更高，再融资也要重新审核。
怎么申请房贷：从预批到过户 8 步
- 1. 5 分钟电话或微信。 说说你的目标（自住还是投资）、预算、首付和收入类型（W-2、自雇还是退休），我先告诉你适合哪几种贷款。
- 2. 准备材料。 查收入的贷款一般要近两年的报税单和 W-2、最近的工资单、近两个月的银行和资产账户对账单，以及身份证件。不查收入的项目不用报税单和 W-2，要提供哪些资产、银行流水或租金材料，按项目和你的情况定。
- 3. 查信用、出预批信。 经你同意后查信用，审核材料后出具预批信，看房出价时用。办理预批
- 4. 看房、出价、签合同。 合同里写好贷款条件和时间节点。我同时是佐治亚州的地产经纪，出价和贷款进度可以一起安排。
- 5. 正式申请，拿到 Loan Estimate。 签约后正式提交申请，3 个工作日内收到 Loan Estimate。比较利率、APR、点数和费用；ARM 重点看第 2 页的 AIR 表。
- 6. 锁定利率。 利率每天都在变，看好了就锁。这张利率表是按锁定 30 天报的价。
- 7. 评估和核贷。 安排房屋评估（appraisal），核贷员（underwriter）审核材料，可能会要求补件，及时回复就不会耽误时间。
- 8. 收到 Closing Disclosure，过户。 过户前至少 3 个工作日，你会收到最终的 Closing Disclosure，核对它和 Loan Estimate 是否一致，然后签字过户。佐治亚州由过户律师主持，加州一般通过 escrow 公司办理。
怎么拿到更好的利率
利率表上的数字是按信用分数 780+、贷款额 $300,000 报的价。你的利率主要看这几样：
- 信用分数： 分数越高，价格越好。申请前别开新卡、别新增贷款。
- 首付比例： 首付越多，风险越低，价格越好。
- 房产类型和用途： 独立房、联排、公寓，自住还是投资，价格都不一样。
- 贷款额： 2026 年大亚特兰大的 Conforming 额度是 $832,750，超过就是 Jumbo；加州各县额度不同，见加州房贷。
- 点数： 可以付点数（points）把利率买低，也可以不付点数、接受稍高一点的利率，Loan Estimate 上都会列出来。
想知道你能拿到什么利率
把你的情况发给我：自住还是投资、大概的房价和首付、收入类型、信用分数大概多少。我按你的条件报价，把 3/1 ARM 和 30 年固定放在一起比较，包括 3 年后最坏的情况。
佐治亚州的贷款额度和过户费用见亚特兰大贷款；不查收入的方案见自雇及不查报税贷款和 DSCR 投资房贷款；最新利率表在贷款页，每次出新表我都会更新。
