巴菲特的伯克希尔·哈撒韦（Berkshire Hathaway）整个 9 月都在买进美国最大的开发商之一 Lennar。据彭博社报道，伯克希尔在 9 月最后三天又买了 5,390 万美元的股票，持股升到约 11%，价值约 22 亿美元，仅次于 Vanguard 的 11.2%。今年 7 月，伯克希尔还完成了对开发商 Taylor Morrison 68 亿美元的收购，旗下原本就有做工厂预制房的 Clayton Homes。
这笔押注背后的数字
伯克希尔是在 Lennar 业绩承压的时候买进的。Lennar 9 月 16 日公布的截至 8 月 31 日的季度业绩：
| Lennar 2026 年第三季度 | 今年 | 去年同期 |
|---|---|---|
| 新订单 | 20,879 套 | 23,004 套 |
| 交房 | 20,840 套 | 21,584 套 |
| 平均售价 | $372,000 | $383,000 |
| 房屋销售毛利率 | 15.8% | 17.5% |
| 净利润 | 2.84 亿美元 | 5.91 亿美元 |
CEO Stuart Miller 提到购房优惠约占 12%，并把全年交房预期从 82,000–83,000 套下调到 80,000–81,000 套，原因是房贷利率上升、市场转弱。他说："负担能力仍然是决定性的制约因素。" 今年以来股价跌了约 20%；据 24/7 Wall St. 统计，消息公布后股价约为账面价值的 0.85 倍。
为什么现在买？
伯克希尔 CEO Greg Abel 9 月初在 CNBC 上说，他不认为住房市场会很快复苏，但这是伯克希尔想长期投资的行业。逻辑并不新鲜：美国住房仍然短缺，而伯克希尔是在开发商利润率接近周期低点、股价低于资产价值的时候买进。彭博社指出，Lennar 的利润率正在跌向 2008 年的水平。
换句话说，这是押注未来十年的住房市场，而不是明年春天。
对买房人意味着什么
- 开发商在让利。 Lennar 约 12% 的优惠，就是慢市场里大开发商的样子。看新房时，记得要一份完整的优惠清单：过户费补贴和利率买低（buydown），有时比直接降价更值钱。在亚特兰大，我还看到开发商给投资客提供包租，比如 Pepperpike Court 和 Hollywood & Main II。
- 根源是利率。 Freddie Mac 调查显示，10 月 8 日 30 年固定利率为 7.40%，而 Lennar 这个季度结束时约 6.8%。这就是开发商愿意花钱帮买家买低利率的原因。
- 开发商的贷款和自己的贷款比一比。 开发商的优惠通常要求用他们指定的贷款机构。先办好自己的预批信，才能比较总成本，而不只是看表面利率。
- 别把它当成房价预测。 伯克希尔自己的 CEO 都预计复苏会很慢。对买家来说，慢市场加上急于成交的开发商，就是议价空间；等利率降下来，这个空间可能就没了。
去年我在 Watkinsville 的 Willow Creek 帮买家买了一套 Lennar 新房，大亚特兰大各地的新房社区我都做买方代理。如果您在看新房，我可以帮您把开发商优惠和贷款放在一起算清楚。（本文是市场评论，不构成对 Lennar 或伯克希尔股票的投资建议。）
